Система регулирования представля­ет собой по сути дела перспективную программу сохранения архитектурно-исторических памятников в современ­ном городе. Сохранение иногда ассоциируется только с консервацией. Однако «законсервировать» дом, а тем более застройку невозможно. Они должны эксплуатироваться в полную меру, иначе потеряют свое градострои­тельное значение. Под сохранением в архитектуре подразумевают не только восстановление эстетического значения памятника, но и функциональную структуру города.

Охранная зона — это территория, непосредственно примыкающая к архи­тектурно-историческим памятникам. Границы и конфигурацию этих зон определяют с учетом создания усло­вий оптимального обозрения памятни­ков. С этих позиций территории, содержащие памятники архитектуры, разделяют на три категории.

К первой относят территории от­дельных памятников, стоящих в отрыве от своей первоначальной среды. Здесь условия художественного восприятия памятника обеспечиваются либо созда­нием подчиненного ему фонда, либо на основе создания его контакта с новыми зданиями. В первом случае в охран­ных зонах реконструируют окружаю­щую застройку, иногда восстанавлива­ют первоначальный рельеф, срезая культурный слой, пересаживают или подстригают деревья, закрывающие вид на памятник. Однако не во всех случаях зданию возвращают перво­начальный облик. Нередко поздние добавления, представляющие ценность, сохраняют, ограничиваясь фрагментарной реставрацией основного памят­ника. Во втором случае архитектур­но-художественные задачи решают та­ким образом, чтобы старые сооружения наиболее полно отражали свою эпоху, а в новых зданиях подчеркивались возможности современной строитель­ной техники.

Вторая категория объединяет тер­ритории ансамблей с сохранившимися памятниками. Это не только террито­рии кремлей, монастырей, парков, уса­деб, площадей и улиц, имеющие исто­рически сложившиеся границы в виде крепостных стен или оград. Сюда вклю­чены и ансамбли, частично утратив­шие элементы былого, но сохранившие отдельные фрагменты старой застрой­ки. Реконструкция территорий второй группы заключается в реставрации искаженных частей ансамбля, разборке малоценных позднейших сооружений, чуждых первоначальному замыслу, восстановлении утраченных элементов ансамбля. К новому строительству на этих территориях подходят весьма осторожно. Здесь не возводят соору­жения, масштаб и архитектурно-планировочные решения которых про­тиворечат ансамблю старой застройки.

Третья категория фиксирует территории центров городов, где мно­гочисленные памятники культуры и окружающая застройка представляют собой архитектурно-историческую, эт­нографическую и градостроительную ценность. Здесь планировочное реше­ние определяется не только отдельны­ми памятниками архитектуры. Весь го­родской ландшафт включается в поня­тие исторического памятника, поэтому в основу проектного решения заклады­вают создание единого комплекса, сох­ранение древнего облика улиц и пере­улков, реставрацию и реконструкцию застройки, являющейся элементом ис­торической городской среды.